楼市调控国五条

　　2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。[1]

　　国务院常务会议明确了五项具体政策措施：

　　（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 

　　（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

　　（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。

　　（四）加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。[1]

　　国五条细则出台之后便备受关注，而细则中差额20%的个税征收方法，更是此次调控政策的核心内容。杭州作为全国第一个开征过差额20%个税的城市，对于政策的操作以及后续有着一定的经验。

　　2004年1月1日杭州率先在全国范围内开征二手房差额20%的个人所得税，以求抑制杭州不断高企的房价。据当时的数据显示，2003年杭州市平均房价从1998年的4000元/平方米上升到了7200元/平方米，六年间整整上涨80%，而当时杭州市民人均可支配年收入仅为12898元。快速增长的房价，低位徘徊的人均可支配收入以及外地投资客的疯狂炒作(温州的投资商占购买人群20%)直接促使了该政策的出台，但之后的效果却出乎人们的意料。

　　在该政策实行的短短8个月时间里，杭州二手楼市挂牌量、成交量均出现了大幅下降，二手市场急速降温，中介公司关门潮来袭，但与二手房市场冰火两重天的却是新房市场继续火爆，价格进一步上扬，整个房地产市场因为购房成本的原因，走出了一轮非对称行情。但值得注意的是，虽然二手房挂牌、成交量出现了降温，但二手房均价却没有出现大幅下降，相反，因为房东以净价出手，这20%的税费大部分最终还是落到了买家头上，二手房挂牌价格依然坚挺。不过从横向比较来看，采取了20%个税的杭州，相比上海、北京等一线城市同期房价20%左右的涨幅，还是稍显温和一点。政策的强力干预下，2004年1月1日至9月1日杭州房价涨幅在15%左右。

　　2004年9月1日，杭州暂停办理征收20%售房个人所得税。暂停的理由：一年内卖一买一，个税全退的实施细则导致炒房客进出自由，且无需大额成本。刚需却因为没有频繁买卖最终成为了该税收的主要来源，调控失去意义。个税最终成功转嫁买家，房东挂牌价不降反升，与调控方向背道而驰，也是该政策被叫停的重要原因之一。

　　那今年的国五条细则的相关规定是否也会面临这样的结局呢？

　　21世纪不动产杭州区域分部总裁助理周晨认为，虽然20%的个税名头一样，但大环境等因素的改变也会让调控结果发生巨大的变化。比如2004年无限购政策，买卖自由，无门坎，导致炒房客仍可有恃无恐地进行房屋吞吐，却不受任何政策影响，而且当年金融政策宽松，无限贷，炒房成本低，投资者在当时无限购限贷的前提下，可以屯积大量房源用以炒作，反而会进一步推高房价，当时政策导致挂牌量减少，但需求却依然旺盛，也让税费的转嫁成为可能。

但反观现在的国五条背景，前有限购、限贷，后可能有房产税步步紧逼，如此大背景下，想要复制2004年的走势几乎不太可能。不妨预测一下，政策在地方落地后，二手房成交量短期内可能将大幅减少，甚至跌入冰点，久经考验的房东不会轻易让价，一场买卖双方价格的博弈战即将展开，而二手房交易活跃度或将创下新低。

对新房实际总体价格的影响：短涨长平。

从短期看，新政使得二手房的交易环节税费大幅上升。目前二手房交易需交纳营业税、契税、中介费和老个税，总的税费负担约在实际成交价的8%~10％;如果二手房的溢价率是3倍（存量房网签价/存量房原值），那么新政后的税费负担将上升至实际成交价格的20％~25%。而新房的购置税费低廉的优势，将使得对二手房的需求短期内被分流到新房市场上去。

但从中长期看（1年以上），针对新房的投资性需求将进一步萎缩，原因既在于可替代房价的较高收益、较高流动性的金融资产不断出现，也在于投资性购置新房的信贷杠杆已消失，更在于过高的存量房交易税费将使得未来对新房的投资难以实现高收益。笔者的一个直观估计是，即使未来3年新房涨价25％，目前购置新房且3年后出售也几乎不存在明显投资收益。

营业税及其附加：144平米以下的普通住房房产证满5年的没有营业税，不够5年的收取差额的5.55%；144平米以上的非普通住房房本够5年的收取差额的5.55%，不够5年的收取全额的5.55%。（地区不同征收规定不一，以上是广东地区所出的政策）

营业税及其附加包括：营业税5%，附加部分包括城市建设维护税、地方教育附加税、防洪护堤费，这些税课是以营业税为基点征收，比例为11%。因此营业税及其附加为5.55%或者5.6%。

国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知　                                     　国办发 〔2013〕17号

                                                                                    二、坚决抑制投机投资性购房　　    继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。　　    继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。　　    充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。　　  

2013年2月26日